侯成琪:楼市调控频放大招 打破房价越调越涨的“怪圈”
发布日期:2017-05-07 22:48:54  点击量:

2015-2016年我国一线城市和二线城市房价上涨,促使政府采取紧缩的楼市调控政策。2017年以来,楼市调控进一步升级,更为严厉的调控措施陆续出台。与去年调控政策相比,不仅政策力度更大,而且不再集中于一、二线城市,限购、限贷、限卖和规范市场等各方面的政策袭卷了部分三线城市和环一线城市的四线城市。

回顾楼市调控政策:调控升级既不同寻常又在意料之中

我国楼市调控政策的出台具有如下明显的特点:每当房价上涨过快时,政府就会出台限购、增加交易契税、提高房贷首付比率甚至限贷等楼市紧缩政策;一旦经济面临较大下行压力,政府不仅会取消楼市紧缩政策,还会转向扩张政策。与之对应,我国楼市调控政策的效果也有如下明显的特点:紧缩政策只是暂时地抑制楼市的交易,对房价影响不大;而紧缩政策的取消和扩张政策的实施会刺激房价开始新一轮上涨。这种调控思路导致我国房价陷入越调越涨的恶性循环。

以2008年以来我国楼市调控政策为例。受次贷危机的影响,2008年政府开始实施各项扩张政策,其中包括楼市扩张政策。但是,这些政策导致我国房价大幅上涨,从而促使政府在2010年开始实施楼市紧缩政策,一直持续到2013年而且越来越严厉。观察我国主要城市的住房成交均价和成交面积可以发现,2010年到2013年住房成交面积下降明显,但是房价并未显著下降。由于我国经济增速不断下滑,2014年政府重拾楼市扩张政策,以此刺激经济增长,房价又开始新一轮的上涨。而这一轮房价暴涨促使政府于2016年实施楼市紧缩政策。

与以往不同:2017楼市调控在经济缓中趋稳但尚未回暖下进行

2016年四个季度我国GDP同比增速分别为6.7%、6.7%、6.7%和6.8%,环比增速分别为1.3%、1.9%、1.8%和1.7%,这显示我国经济仅仅有企稳的迹象,尚无回暖的趋势。如果扣除由于房价暴涨带来的房地产业的超常拉动效应,GDP增速可能更低。在拉动我国总需求的三驾马车中,固定资产投资最为重要,而2016年全国固定资产投资仅增长8.1%,比2015年回落1.9个百分点。其中,国有控股固定资产投资增长18.7%,而民间投资仅增长3.2%,投资主要靠国有投资拉动。虽然自2016年9月份以来民间投资增速开始回升,阶段性筑底迹象明显,但是民间投资增速的断崖式下滑和持续低迷依旧表明私人部门对经济前景的悲观预期。 

虽然2017年楼市调控升级的宏观经济背景不同寻常,但是笔者认为,这也在意料之中。2015-2016年线城市和二线城市房价暴涨进一步推高了我国的房价水平,房价泡沫明显——不仅房价的绝对水平很高,而且衡量房价相对水平的房价收入比和租售比等指标也很高,四大一线城市的各项房价指标都已经位居世界前列。高房价隐含着极大的金融风险,居民杠杆和开发商资产负债率都在快速上升。如果任由房价继续暴涨,一旦泡沫破灭必然引发严重的金融危机和经济危机,2007年次贷危机就是前车之鉴。因此,2016年末闭幕的中央经济工作会议明确提出将防控金融风险和资产泡沫作为2017年宏观经济政策的主要目标——“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险”,并且提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这意味着中央要求加大对投资投机性购房的打击力度。由此可见,2017年房地产市场调控升级虽然不同寻常,但也在意料之中。

不走寻常调控思路:打破“越调越涨”的怪圈

本次政府之所以采用不同寻常的楼市调控思路,是因为中央已经认为到,唯有这样才能打破我国房价越调越涨的恶性循环。我国房价之所以越调越涨,是因为开发商和购房者都已经形成了楼市紧缩政策不会持久的预期。房地产业在拉动我国经济增长方面具有举足轻重的作用,而经济增长一向是我国宏观经济政策的首要目标。因此,每当经济面临较大下行压力时政府不但会取消楼市紧缩政策而且会转向扩张政策。这种调控思路导致的直接后果是,当政府出台楼市紧缩政策时,开发商和购房者都会形成这些紧缩政策不会持久的预期。由于开发商预期未来当这些紧缩政策取消时房价和需求都会上升,所以不会显著降低住房的销售价格,而是选择与政府博弈。购房者预期紧缩政策的取消以及扩张政策的实施会导致房价新一轮上升,所以一旦政策转向就入场购房,促使房价开始新一轮的上涨。

为了破除我国房价越调越涨的怪圈,在目前房价依然高企、投机投资性购房现象依然严重的情形下,政府必须采用可信的行动展示打击投机和稳定房价、即使拖累经济增速也在所不惜的决心。本次政府在宏观经济尚无明显回暖迹象的条件下升级楼市紧缩政策,正是这一决心的充分体现。而且,在中国楼市调控历史上,这也是政府第一次将防止房地产泡沫作为调控目标。政府的这种决心和行动能够改变开发商和购房者业已形成的楼市紧缩政策不会持久、每到关键时刻政策总会放松的惯性思维,打破我国房价越调越涨的恶性循环,使楼市调控政策实现预期的目标。笔者的一项研究也表明,如果政府实施楼市紧缩政策而公众预期未来政府会取消这些紧缩政策甚至转向扩张政策,则紧缩政策的效果会大打折扣;如果政府能够引导公众形成与调控政策一致的预期,则楼市调控政策会立竿见影。 

本次政府之所以敢于采用不同寻常的调控思路,在宏观经济尚无明显回暖迹象的条件下升级楼市紧缩政策,是因为中央对以结构调整和增长动能转换为主的供给侧结构性改革充满信心,坚信我国经济能够持续健康发展,坚信我国经济增长能够摆脱对房地产市场的过度依赖。4月17日公布的2017年第一季度宏观经济数据显示,一季度国民经济运行开局良好,主要指标好于预期,表明供给侧结构性改革已经初见成效。2017年第一季度,GDP同比增长6.9%,保持回升态势。分产业看,全国规模以上工业增加值同比增长6.8%,为2015年以来季度最高增速,利润总额同比增长31.5%,企业开工意愿增强,用工需求延续回暖态势;服务业同比增长7.7%,对国民经济增长的贡献率达到61.7%,成为经济转型升级的主要支撑;高技术产业、战略性新兴产业等知识技术密集、高附加值行业,继续保持两位数的高速增长,为服务业发挥主力军作用、工业生产增速回升提供了有力支撑。全国固定资产投资同比增长9.2%,比2016年提高1.1个百分点,其中民间投资比去年同期增长7.7%,为2016年以来最高,企业投资信心逐渐增强。

积极探索:抑制泡沫又防大起大落

为了能够既抑制房地产泡沫,又防止经济大起大落,除了升级楼市紧缩政策之外,还需要建立保证房地产长期持续健康发展的长效机制。目前政府已经开始这方面的积极探索。

以往的楼市调控政策都集中于抑制住房的需求,忽视住房的供给保障,无法解住房供需不平衡的内在矛盾。而本次调控政府开始在住房供给保障方面进行积极探索。4月1日住房城乡建设部和国土资源部联合下发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,着力于加强和改进住房及用地供应管理、改善住房供求关系、稳定市场预期。通知要求各地编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。同时,要求各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。 

此外,雄安新区的设立,也标志着政府在疏解特大城市部分城市功能方面的积极探索。一线城市和区域中心城市的房价之所以持续大幅上涨,是因为这些城市的住房供需矛盾特别突出。一方面,这些城市集聚了大量的政府机关和企事业单位以及教育、医疗等公共资源,导致人口不断聚集,住房需求旺盛。另一方面,这些城市的土地等自然资源以及各种基础设施难以满足持续增长的需求,包括住房在内的许多方面的供给相对不足。雄安新区将要承接北京的一部分非首都功能,这会减缓或遏制北京的资源和人口不断集中的趋势,从根本上缓解住房的供需矛盾。如果将来能够将雄安新区的试点经验推广到其他一线城市和区域中心城市,则能够通过缓解住房供需矛盾从根本上抑制这些城市房价的过快上涨。

原文刊于“光明网-经济频道”2017.4.26